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2009年审计师《理论与实务》销售与收款循环(6)
2000年3月1日，A公司通过招标形式取得了一宗商业用地的使用权，面积为3 500平方米，并按国家有关规定进行了开发。2005年3月1日，该宗地因A公司的债务纠纷被法院依法扣押，欲作价后偿还B公司的债务。法院于扣押当日委托某价格认证中心对2005年3月1日的这宗土地的使用权市场价格进行价格鉴定(地上其他投资另计)。
价格鉴证人员通过收集有关资料得知，近半年来，土地市场价格基本稳定，于是选取了三个交易实例，具体情况如下表：
市场调查情况登记表
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A |
B |
C |
鉴定标的 | ||||||
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交易日期 |
2005.2.20 |
2005.2.10 |
2005.1.25 |
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土地用途 |
商业 |
商业 |
商业 |
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土地使用年限 |
40 |
40 |
40 |
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|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
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交易价格（元/m2） |
2500 |
2700 |
2450 |
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土地等级 |
四级 |
三级 |
四级 |
四级 | ||||||
|
交通条件 |
较优 |
优 |
良好 |
较优 | ||||||
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基础设施状况 |
良好 |
较优 |
良好 |
优 | ||||||
|
临街深度 |
优 |
良好 |
较优 |
良好 | ||||||
|
土地形状 |
良好 |
优 |
良好 |
较优 |
经测算确定土地的折现率r=8%;土地等级的三级与四级的修正系数相差4%;交通条件、基础设施状况、临街深度和土地形状的四个因素中，优、较优、良好三个档次之间，相邻档次的修正系数均相差3%，则可得比准价格计算表如下：
比准价格计算表
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A |
B |
C | |||||||
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交易价格（元/m2） |
2500 |
2700 |
2450 | |||||||
|
土地用途 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||||||
|
土地使用年限 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||||||
|
交易日期 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||||||
|
交易情况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||||||
|
区域因素 |
土地等级 |
100/100 |
100/104 |
100/100 | ||||||
|
交通条件 |
100/100 |
100/103 |
100/97 | |||||||
|
基础设施状况 |
100/94 |
100/97 |
100/94 | |||||||
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个别因素 |
临街深度 |
100/103 |
100/100 |
100/103 | ||||||
|
土地形状 |
100/97 |
100/103 |
97/100 | |||||||
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比准价格（元/m2） |
2661.97 |
2522.81 |
2530.47 | |||||||
因交易实例B的土地等级为三级，与鉴定标的不相同，所以，剔除交易实例B。用简单算术平均法求取案例的平均比准价格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)
因上述方法求得的是鉴定标的在最高法定年限下的市场价格，为此进行年期修正如下：
修正价格=2596.22×87.5%=2271.69(元/m2)
鉴定标的的鉴定价格=3000×2271.69=681.51万元
参考答案：
1、案例A的临街深度条件指数错误，应该是100/106;相应地案例A比准价格应该是2586.63元
2、案例C的条件指数错误，应该是100/97，、比准价格应该是2689.41元
3、不应该剔除交易实例B
用简单算术平均法求取案例的平均比准价格=(2586.63+2522.81+2689.41)÷3=2599.62 (元/m2)
4、年期修正公式错误
年期修正公式：
